Рынок недвижимости вошел в состояние долговременной спячки

Изменение курса белорусского рубля и ситуация с коронавирусом отразились на многих сферах нашей жизни. Пострадал и рынок жилья. Практически все участники рынка сейчас в состоянии неопределенности. Что ожидать в этом сегменте в связи с новыми вызовами и когда ситуация может стабилизироваться.

Рынок недвижимости, Минск

Сделки просто «зависли»

Приблизительно с 20-х чисел марта произошла девальвация белорусского рубля. Более того, Нацбанк разрешил банкам повышать процентные ставки по кредитам физическим лицам. В результате выросли также кредиты на недвижимость, которые большинство банков в феврале предлагало под 12 % с чем-то годовых: сейчас системные банки предлагают оформить кредит на финансирование недвижимости под 14,19 %, а некоторые банки повысили процентную ставку на жилье до 20 %.

И здесь произошел коллапс недоразумения — покупателей и продавцов. Он вызвал массовые отказы от сделок. Так в чем дело?

Обычно перед сделкой купли-продажи жилья между сторонами подписывается предварительный договор — условная гарантия того, что квартира никуда не уйдет, пока покупатель, например, будет оформлять кредит, а продавец дождется и не будет искать нового клиента. Сейчас на фоне возросшего курса доллара и общей неопределенности эти договоры стали расторгаться. По мнению нашего эксперта, почетного председателя Белорусской ассоциации «Недвижимость», директора агентства недвижимости «БелЦТН» Николая Простолупова, в ситуации, когда оплата товара велась в рублях, возникло столкновение сфер интересов.

Изначально квартиры были выставлены на продажу в рублях по определенной цене, а поскольку мы все же работаем на таком рынке, где стоимость недвижимости привязывается к доллару, то продавцы пересчитывают цены по новому курсу и предлагают покупателям платить уже другие деньги. Покупатели же отказываются, поскольку брали кредит в банке в рублях, а на курсовой разнице приходится накидывать еще от двух до четырех тысяч долларов. С другой стороны, продавцу неинтересно терять большие деньги на конверсии.

И дело не только в несговорчивости клиентов. У нас в Минске приблизительно 90 % продавцов покупает что-то взамен — это цепные сделки, а в такой ситуации достаточно трудно договориться таким образом, чтобы никто не потерял на курсовой разнице.

Чуть позже на рынок обрушились все форс-мажоры одновременно. В одном флаконе оказались негативные факторы как внутренние, так и внешние. И это не только реальный вирус, но и информационный, и падение мировых финансовых рынков, нефтяные и торговые войны, закрытие границ между государствами…

Клиенты в такой ситуации становятся слишком эмоциональными и скрытными, даже подозрительными. Одни не готовы пускать в свое жилище других людей, а другие не хотят заходить в чужое помещение на просмотр, не хотят просто дышать спертым воздухом неизвестной квартиры. На фоне всего этого возникает неопределенность. Она вызывает тревогу, страх, волнения за завтрашний день — все это очень дискомфортно. И нужно время, чтобы привыкнуть к новой реальности и понять, как в ней жить и работать, считает Николай Простолупов.

Голая статистика, и не больше

Аналитик рынка недвижимости Артем Сахаревич заметил в первой неделе апреля знаковое событие для рынка: резкий разворот динамики цен на квартиры. Курсовые колебания и новости о коронавирусе заставили многих продавцов квартир пересмотреть цифры в своих объявлениях, считает эксперт.

По его мнению, каждую неделю растет число желающих продать квартиру в столице. С начала марта общее предложение на вторичном рынке увеличилось почти на 1,5 тысячи квартир. И это действительно много — в среднем за месяц покупают меньше. Вплоть до последних недель новоиспеченные продавцы выставляли цену в объявлениях с оглядкой на уже размещенные в продаже квартиры-аналоги, не пытаясь предложить меньше. Но ближе к концу месяца стало очевидно, что с таким подходом вряд ли удастся привлечь внимание покупателей. В результате средний уровень цен в объявлениях, которые разместили после первых чисел апреля, уже был ниже на 50 долларов за квадратный метр.

Не дремлют и те, кто продает квартиру давно. Нужно понимать, что цены корректируют всегда — и на стабильном рынке, и когда он растет. Распространенная среди продавцов тактика — разместить объявление с завышенной ценой и постепенно снижать ее до тех пор, пока не удастся нащупать спрос. Так было и в этом году. В январе и феврале еженедельно в трех сотнях объявлений корректировали цену в сторону снижения. В первой половине марта этот показатель вырос до 400 объявлений, а во второй половине месяца произошел настоящий обвал. На прошлой неделе цены в 900 объявлениях претерпели изменения.

Столичные продавцы, как правило, раньше своих «коллег» из регионов начинают корректировать цены, а также делают более существенные скидки в начале кризиса. Впрочем, даже их на прошлой неделе обошли продавцы квартир в пригородах Минска. В Заславле, Копище, Дзержинске и Колодищах цена была снижена в 12–15 % объявлений. В Мачулищах этот показатель достигал 16 %. Абсолютным лидером здесь является Фаниполь, где цена снижена в каждом четвертом объявлении. Может показаться, что в первую очередь снижают цену на менее ликвидные квартиры с большим количеством комнат, но это не так. Самый высокий процент скидок наблюдается сейчас в сегменте однокомнатных квартир. Также на общем фоне выделяются квартиры, построенные в 2019 году. Многие из них приобретались еще на стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи, и нынешние владельцы стараются быстрее зафиксировать прибыль после их реализации.

Встретимся через месяц

После длительного периода роста цен столичный рынок жилья уходит «в спячку». Прошедшая неделя показала решительность части продавцов, спешащих максимально быстро продать свою недвижимость. Но… Принимать рациональные решения в такой ситуации, говорят эксперты, всегда становится сложно. Поэтому не исключено, что многие решат отложить покупку недвижимости. Большинство пока ждет, но по опыту прошлых кризисов можно предположить, что основная волна ценовой коррекции еще впереди.

Николай Простолупов не уверен в том, что жилье уже подешевело — реально еще не подешевело. В Минске на рынке недвижимости сегодня присутствует около 8 тысяч объектов жилья. Из них где-то 4 тысячи квартир выставлены на рынок по завышенной цене и продаются уже достаточно долгое время — от полугода и более. Именно по этим объектам сейчас и наблюдается корректировка ценников в сторону понижения (а точнее, в сторону приближения к среднерыночной цене). Сами же среднерыночные цены пока под значительную корректировку не попали и в ближайшее время не попадут.

По самым оптимистичным прогнозам, где-то к концу апреля коронавирусная истерия в нашей стране закончится и рынок начнет оживать, считает господин Простолупов. Затем две недели пойдет на просмотр квартир и подготовку пакета документов для продажи. Реальные сделки по покупке недвижимости начнутся не раньше середины мая. Именно тогда и будет видно, насколько действительно подешевело жилье. Пока прогноз нашего эксперта такой.

Застройщики первичного жилья незначительно снизят стоимость своих «квадратов». Вслед за ними подешевеет (примерно на 3–5 %) и жилье на вторичном рынке. Это хороший сценарий развития событий на рынке, когда будут беспроблемно выдаваться кредиты под небольшие проценты (14–15 % в такой ситуации вполне подходит), к тому же не критично упадут зарплаты населения. Плохой сценарий включает глобальное снижение цен на квартиры (примерно на 20–30 %), но об этом лучше и не думать, считает Николай Простолупов.

Сергей КУРКАЧ

Источник: Zviazda.by

Читайте также:

Return to Top ▲Return to Top ▲